Don’t Live Life on Auto Pilot -Pakej Pinjaman Perumahan di Malaysia

Let’s take a break from my 2011 Lift Off series. I have an important message.

Semalam saya menonton “The Social Network”. Satu bahagian yang saya rasa mempunyai pengajaran paling besar yang kita boleh contohi adalah ketika saham Eduardo Saverin (cofounder Facebook) di dalam Facebook sebanyak 30% dicairkan sehingga menjadi cuma 0.03%! Sedangkan saham orang lain tidak.

Ini terjadi kerana ketika beliau menandatangani perjanjian pembiayaan untuk Facebook, beliau tidak meneliti betul-betul perjanjian yang ditandatanganinya. Eduardo adalah seorang yang bijak dan mahir dalam terma-terma kewangan, and it still happened to him.

Saya agak concern dalam hal ini kerana sebelum ini saya ada bertanya kepada rakan-rakan saya yang membuat transaksi kewangan yang besar. Hampir kesemuanya menandatangani dokumen yang disediakan penjual, peguam atau bank begitu sahaja tanpa betul-betul memahami apa yang mereka tandatangan.

Ada juga yang membuat pinjaman bank yang besar tanpa membandingkan tawaran-tawaran bank yang ada. Asalkan ia pinjaman berasaskan islam, boleh sign sahaja. Satu falasi yang ramai orang tidak tahu adalah mereka menganggap pinjaman yang mereka ambil dan perjanjian yang mereka tandatangani adalah “standard”, seperti jika mereka membeli coklat di pasaraya. Semua orang mendapat benda yang sama.

Tidak semestinya.

Setiap pakej pinjaman yang di tawarkan adalah berbeza. Untuk berkongsi dengan anda menggunakan contoh transaksi pinjaman perumahan yang saya buat, perbezaan faedah sebanyak 0.01% di antara bank boleh menyebabkan saya membayar RM 3600 lebih dan perbezaan sebanyak 1% boleh menyebabkan saya membayar lebih sebanyak RM 36000! (pinjaman perbankan islam turut mengenakan “kadar faedah”)

Dan jika tidak berhati-hati memilih pakej pinjaman perumahan, anda mungkin kena bayar lebih!

Apa Yang Perlu Anda Cari Dalam Sesebuah Pakej Pinjaman Perumahan.

Pertama, anda perlu tahu yang sekarang ini tidak banyak beza di antara pakej pinjaman perumahan konvensional dan pakej perumahan berasaskan Islam. Kesemua berasaskan BLR (bank Islam memanggilnya BFR), atau lebih mudah kita kenali sebagai kadar interest semasa (ketika artikel ini ditulis, kadar yang ditetapkan Kerajaan Malaysia adalah 6.3%).

Ada bank yang menawarkan BLR-1.7% sehingga BLR-2.3% (BLR tolak -N peratus) sebagai kadar faedah yang dikenakan.

Beza antara pinjaman Islamik dan konvensional dalam hal ini adalah untuk pinjaman Islamik, kadarnya di “cap” pada 10% (atau lebih sedikit di sesetengah bank).

Ini bermaksud, jika BLR naik (mengikut arahan kerajaan), interest maksimum yang boleh dikenakan kepada anda adalah 10% itu sahaja. Jika anda menggunakan pinjaman perumahan konvensional, tiada limit. Interest rate yang dikenakan kepada anda boleh jadi berapa-berapa sahaja (ramai orang muflis disebabkan kenaikan kadar interest rate sehingga mereka tidak mampu membayar pinjaman mereka ketika zaman kegawatan ekonomi 1997 dulu).

Jadi first step first, sentiasa pilih pinjaman Islamik. At least akan ada siling kepada jumlah maksimum sebulan yang anda perlu bayar kepada bank.

Supaya anda lebih jelas, dalam rate sekarang katakan anda membayar RM 910 kepada bank setiap bulan. Jika kerajaan menaikkan BLR dan anda mencecah siling 10% untuk interest anda, anda perlu membayar RM 1501 kepada bank setiap bulan! (extra RM 600)

Dan extra RM 600 ini tidak akan mempercepatkan tempoh habis bayar dan tidak memberikan anda apa-apa faedah pun. Anda cuma membayar lebih RM 600 kepada bank setiap bulan. Itu sahaja!

Dan sedikit note lagi, BLR ini pasti akan meningkat. Ekonomi negara kita sedang bertatih untuk kembali maju seperti dulu. Dalam proses untuk memulihkan ekonomi negara, kerajaan telah merendahkan BLR untuk menggalakkan rakyat membuat pinjaman dan meningkatkan jumlah wang dalam negara (circulation).

Jadi kadar BLR beberapa tahun lepas adalah di tahap antara yang paling rendah dalam sejarah. Apabila ia sudah rendah, it has nowhere to go but up.

Bahkan dalam tahun lepas sahaja kerajaan telah menaikkan BLR sebanyak 0.5% (nampak sedikit, tetapi cuma anda lihat di awal artikel di mana saya menunjukkan perbezaan 0.01% pun boleh menyebabkan anda kerugian ribuan ringgit).

Itu dalam satu tahun. Bayangkan pula berapa kenaikan dalam 4-5 tahun akan datang?

Dan apabila anda membuat pinjaman perumahan, biasanya ia akan mengambil puluhan tahun.

Jadi tahukah anda berapakah peratus BLR ketika itu?

Sebagai panduan am, anda harus selesa membayar kadar faedah dalam 8% setahun. Anda boleh membuat unjuran berapa bayaran bulanan anda pada tahap kadar faedah BLR berbeza dengan menggunakan mana-mana kalkulator mortgage (gadai janji) seperti oleh Maybank di sini.

Namun, anda juga perlu tahu yang tidak semua pakej pinjaman Islamik serupa. Ada yang significantly different dari yang lain.

Hot tips 1: Anda boleh “nego” interest rate yang dikenakan kepada anda. Bergantung kepada jumlah pinjaman anda, ini adalah satu cara pasti untuk menjimatkan ribuan ringgit wang anda. Benda yang pertama, anda boleh lihat brochure. Biasanya mereka akan ada beberapa “pakej” dengan kadar interest berbeza. Sentiasa minta kadar interest terendah (jika BLR-N, *N paling tinggi) WALAUPUN anda tidak layak untuk pakej tersebut.

a) Bank boleh bagi rate tersebut kepada pelanggan lain. Walau apa pun situasi anda, bank pasti boleh memberi rate tersebut kepada anda. Salesman (atau pegawai bank) akan memberi beberapa alasan, tetapi jika anda persistent beliau akan mengalah.

Paling kurang jika anda tidak dapat the best rate pun, anda akan dapat mengurangkan paling kurang 0.01% di sini.

b) Seterusnya, tanya adakah anda layak mendapat diskaun tambahan jika syarikat anda membayar gaji ke akaun di bank tersebut? Kebanyakan bank ada memberi diskaun lagi jika anda bersedia menukarkan akaun penerimaan gaji anda ke bank mereka. Paling kurang anda akan dapat diskaun 0.01% lagi di sini (this is the easiest).

c) Ketiga, tanya adakah anda layak untuk apa-apa diskaun tambahan jika anda ada degree, kakitangan kerajaan, kakitangan badan berkanun, kakitangan syarikat senaraian awam (public listed companies), mempunyai kredit kad dengan bank tersebut~dengan rekod bayaran balik yang bagus, mempunyai pinjaman lain dengan bank tersebut. Anda berpeluang untuk dapat kurang 0.01% lagi di sini.

Total dari teknik-teknik negotiation di atas anda boleh menjimatkan paling kurang 0.03%, in my case ~RM 10K.

Dan saya mendapat teknik-teknik ini kerana saya berunding dengan 8 bank. Kesemuanya menawarkan untuk memberi pinjaman kepada saya, tetapi saya pilih satu yang saya rasakan paling menepati ciri-ciri yang saya mahu.

Cara saya mudah sahaja. Bila kita bercakap dengan pegawai bank tadi, bagitau isi penting sahaja. Kemudian diam. Angguk-angguk sahaja dan biarkan dia memberikan tawaran terbaik beliau. Dihujungnya tanya, ini ke tawaran paling baik yang bank *** boleh tawarkan? Apa beza dengan bank lain?

Dia akan explain. Dalam proses tersebut beliau akan menyentuh yang anda istimewa jadi anda layak untuk beberapa diskaun. Take note of that. Ucapkan terima kasih dan kata anda akan survey dulu. Ambil business card pegawai bank tersebut.

Pergi ke bank seterusnya. Ulangi perkara yang sama.

Cuma setelah pegawai bank tersebut memberi tawaran “terbaik” mereka, lihat senarai diskaun yang diberikan oleh bank sebelum ini. Tanya adakah disebabkan anda … (baca point a, b & c di atas)  , anda layak mendapat diskaun tambahan?

Discuss one point by one point. Move on ke point berikutnya hanya apabila beliau kata boleh atau tidak. Kalau anda discuss “lump sum”, diskaun yang anda dapat tidak sebanyak diskaun jika anda discuss line by line.

Adakah Pembayaran Lebih Akan Mengurangkan Prinsipal? (Flexi Loan untuk memendekkan tempoh bayaran balik)

Katakan anda perlu membayar RM 900 sebulan kepada bank. Tetapi sebab anda ada lebihan wang, anda bayar RM 1000 sebulan kepada bank tersebut. Dengan kata lain anda membayar lebih sebanyak RM 100 sebulan kepada bank.

Sepatutnya, pembayaran lebih ini boleh memendekkan tempoh bayaran balik anda selama beberapa tahun (katakan paling busuk pun setahun. Sebulan anda patut bayar RM 900, darab 12 =RM 10,800 yang anda berpeluang jimatkan).

Tetapi tidak begitu.

(jika anda belajar kewangan “Finance”, ada jadual khas untuk pembayaran prinsipal dan interest setiap bulan. Tetapi ia terlalu panjang dan rumit untuk saya jelaskan dalam satu blog post)

Banyak bank yang tidak berbuat apa-apa dengan lebihan wang tersebut. Mereka tidak “recognize” bayaran lebihan tersebut. Mereka cuma letakkan dalam akaun anda dan akan hanya mengambil wang tersebut jika anda terlupa membuat bayaran pada masa akan datang.

Memandangkan anda dikenakan interest ke atas baki yang belum anda bayar, anda tidak mahu ini terjadi. Lebih banyak anda bayar, lebih sedikit interest yang akan dikenakan kepada anda. Jadi, anda mahu pembayaran lebih anda “diiktiraf” oleh bank.

Ada juga bank yang membenarkan anda membuat pembayaran lebih dengan syarat anda perlu menulis surat kepada mereka dahulu (this is a hassle). Ada juga yang hanya akan melayan pembayaran lebih dengan syarat ia dalam multiple of 1000.

Berapa Lamakah Lock In Period Anda?

Ada bank 3 tahun, ada bank 5 tahun.

Jika anda cuba untuk menyelesaikan pinjaman tersebut dalam tempoh lock in period, anda akan dikenakan penalti oleh bank. Ketahui berapakah penalti tersebut dan berapakah ratenya. Saya rasa ini minor point, jadi saya tidak akan elaborate. Tetapi fahamkan perenggan ini sebab ia akan membantu anda faham perenggan di bawah.

Bolehkah Anda Settle Early atau Selesaikan Lebih Awal Pinjaman Tersebut

Ini paling relevan jika pinjaman rumah ini adalah untuk rumah yang anda duduki sendiri. Kita semestinya tidak mahu berhutang lama-lama dengan bank kan?

10-20 tahun akan datang anda mungkin akan mendapat sejumlah wang yang besar (atau berpeluang withdraw KWSP). Bolehkah anda menyelesaikan pinjaman tersebut sebelum cukup tempoh matang? (tetapi bukan dalam lock in period, sebab jika tidak anda akan kena penalti)

Jika tidak boleh, jangan ambil pinjaman tersebut.

Jika boleh, tanya adakah anda akan mendapat sebarang rebate atau diskaun? (puluh-puluh ribu atau ratus ribu) ataupun anda kena bayar full amount baki + interest seperti biasa-cuma dibayar secara lump sum.

Fixed Interest Rate or Variable Interest Rate (Berdasarkan BLR)

Kebanyakan bank tidak lagi menawarkan pakej dengan Fixed Interest Rate. Jika ada sekali pun mereka menawarkan rate untuk 3,5, 10 tahun dengan kadar interest yang mahal sedikit dari biasa.

Jika anda tidak mahu pening kepala seperti saya, ambil yang “fixed” walaupun ia mahal sedikit dari biasa.

Jangan Terpengaruh Dengan Hadiah Percuma, Baik Ia Plasma TV ataupun Pakej Pelancongan Ke Eropah

Ada bank yang menawarkan hadiah lumayan “di jamin!” jika anda ambil loan dengan mereka. Jangan terpengaruh hello! 🙂

Ambil pakej yang terbaik dan sesuai dengan kehendak anda, tawar ataupun “nego” interest rate yang dikenakan dan anda akan dapat menjimatkan berpuluh ribu ringgit (at least berbelas ribu). Dengan penjimatan tersebut anda boleh beli beberapa biji plasma tv ataupun melancong ke Eropah berulang kali. Jadi jangan terpesona. Ada sebab mereka tawarkan hadiah yang “pasti” seperti itu. Anda sebenarnya membayar untuk hadiah tersebut dengan duit anda sendiri! Mereka sudah masukkan harganya dalam keuntungan mereka. :p

Saya rasa tidak lengkap jika saya tidak berkongsi kriteria yang saya tetapkan ketika mencari bank dengan pakej pinjaman terbaik tempoh hari (ada point yang saya tidak explainkan di atas-personal preference).

Pinjaman tersebut mestilah:

1) Fixed Interest Rate (dengan kadar paling kompetitif)

2) Islamik

3) Boleh selesaikan awal tanpa penalti (selepas lock in period)

4) Recognize pembayaran lebihan untuk mengurangkan prinsipal

5) Period MRTA fleksible

Untuk pengetahuan anda, tidak ada bank yang dapat menawarkan kesemua perkara di atas (setahu saya lah setelah menghubungi 8 bank dan berbual dengan pegawai-pegawainya). Jadi apa yang saya buat adalah saya senaraikan yang mana kriteria yang paling penting dan yang mana secondary. Dari situ saya buat keputusan.

Semoga artikel ini membantu. 🙂

*Penulis bergraduasi dengan minor dalam Pengurusan Kewangan (Financial Management) dari UTP. Ini adalah pendapat peribadi penulis dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan. Sila rujuk ahli kewangan profesional (tetapi bukan salesman on commission dari bank!)